Bịt kẽ hở trong Luật Đất đai: Nhiều bất cập sau gần 10 năm thực thi

Luật Đất đai 2013 mang lại nhiều lợi ích cho người dân và doanh nghiệp. Song, sau gần 10 năm có hiệu lực, Luật Đất đai 2013 cũng bộc lộ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân. Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy sinh… Giải quyết nhiều hạn chế của Luật 2003

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp, luật sư cho rằng Luật Đất đai 2013 đã lộ nhiều bất cập. Ảnh minh họa: Cao Nguyên

Trao đổi với Báo Lao Động, luật sư Nguyễn Huy An (Đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng, dù có nhiều ý kiến cần bàn trong Luật đất đai năm 2013 nhưng cũng không thể phủ nhận Luật này đến hiện tại đã mang lại không ít những lợi ích cho doanh nghiệp.

Theo đó, Luật Đất đai 2013 đã nhấn mạnh và mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sản xuất, kinh doanh. Với doanh nghiệp trong và ngoài nước thì việc áp dụng các quy định về thu hồi đất, hình thức giao đất, cho thuê đất đều bình đẳng như nhau. Điều này đã đẩy mạnh sự đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ hai, Luật Đất đai 2013 đã góp phần hoàn thiện thị trường bất động sản giữa Nhà nước và các chủ thể tham gia thị trường trên cơ sở: Xây dựng quy định bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể và phạm vi áp dụng trên thực tế, sự tham gia thị trường của quyền sử dụng đất của các nhà đầu tư được xem xét đồng bộ với sự tham gia các dạng thị trường vốn khác như chứng khoán, mua bán và sáp nhập doanh nghiệp…

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 đã đổi mới cơ chế giải quyết đối với các “dự án treo” (dự án không đưa vào sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ dự án…). Theo Luật Đất đai 2003, Nhà nước thu hồi lại đất nhưng trả lại cho nhà đầu tư giá trị đã đầu tư trên đất. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước đã quy định gia hạn 24 tháng để nhà đầu tư đưa đất vào sử dụng, nếu đất vẫn không được sử dụng thì Nhà nước mới tiến hành thu hồi tất cả đất lẫn giá trị đã đầu tư.

Có thể thấy rằng, Luật Đất đai 2013 đã có nhiều cải tiến, tiến bộ, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật đã có những tư duy sâu sắc về sự kết nối giữa chính sách đất đai với sự phát triển một thị trường bất động sản bền vững và hiệu quả, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch để phát triển thị trường bất động sản.

Đất đai ách tắc với quy định cũ

Thực tế trong những năm gần đây, tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về lĩnh vực đất đai ngày vẫn nhiều. Các vụ việc đẩy cao trào lên đến khiếu kiện tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…

Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Câu hỏi đặt ra là sau 7 năm Luật Đất đai 2013 đi vào thực tế liệu đến nay đã bộc lộ những kẻ hở hay có nhiều bất cập nào hay chưa.

Nhiều chuyên gia kinh tế, doanh nhân, giới nghiên cứu sâu về vấn đề này cũng đã từng phản ánh, từng đưa ra nhiều ý kiến để góp ý sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 nhưng đến nay vẫn chưa có gì thay đổi. PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Đại học Luật Hà Nội) nói với Lao Động rằng, vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Bản thân ông cũng đã từng lên tiếng về nhiều bất cập nhưng không thay đổi được gì.

Ông Tuyến mong muốn các cơ quan soạn thảo cần nhìn rõ thực tế, phải nhận thấy các bất cập để sửa đổi. Khi đặt vấn đề về sửa đổi Luật Đất đai, ông Tuyến cho rằng phải được sửa đổi ngay, phải là luật đầu tiên được sửa đổi để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế.

Có thể nhìn vào thực tế trong vài năm trở lại đây, số lần sốt đất ảo diễn ra ngày càng nhiều. Chỉ tính từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường liên tục xuất hiện những cơn sốt đất “chết yểu” tại nhiều địa phương như xã Bình Ba (huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu), xã Đồng Trúc (Thạch Thất, Hà Nội) và gần đây là huyện Hớn Quản (Bình Phước)… Cơn sốt lan dần trên nhiều địa phương trên cả nước theo sóng đầu tư đi tỉnh, ra các vùng ven đô như Hoà Lạc, Ba Vì, Hoà Bình, Bắc Ninh, Bắc Giang…

GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tình trạng “sốt đất” xảy ra ở khắp các nơi thời gian qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. “Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế”, GS Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Phân tích về bất cập Luật Đất đai, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, từ năm 2016 – 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa. “Hiện nay, luật còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ.

Chia sẻ với Báo Lao Động, chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, bất động sản là một trong 8 lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất. “Có thể thấy dịch bệnh COVID-19 bùng phát bất ngờ tại Việt Nam đã khiến không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lao đao. Điều này xảy ra bởi một phần do doanh nghiệp chưa có kỹ năng xử lý, đồng thời hệ thống pháp luật cũng chưa thực sự đồng bộ, linh hoạt” – ông Thịnh nói thêm.

CAO NGUYÊN