Phân khúc BĐS nào sẽ tăng giá mạnh nhất dưới tác động của giá thép tăng?

Những lo ngại về việc tăng giá BĐS trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng tăng vẫn là chủ đề được nhiều bên quan tâm. Giữa bối cảnh dịch bệnh, việc tăng giá sắt thép giống như “cú bồi” không chỉ với ngành xây dựng mà áp lực về tăng giá sản phẩm cũng đè lên vai các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS.

Theo các chuyên gia, chắc chắn việc giá VLXD tăng sẽ khiến giá nhà tăng. Và, mặc dù giữa mùa dịch, giá BĐS vẫn không thể giảm cũng một phần đến từ nguyên nhân này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS Tp.HCM, hiện có nhiều chi phí hình thành nên giá thành của một dự án nhà ở cao tầng, trong đó có chi phí lãi vay trên dưới 10%, chi phí đất cho dự án nhà cao tầng chiếm 15-20%, chi phí xây dựng lớn nhất, chiếm 60%, ngoài ra còn có chi phí không tên đặc thù của ngành địa ốc.

Xét riêng chi phí xây dựng có nhóm vật liệu xây dựng cơ bản gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, gạch chiếm 60% trong tổng chi phí xây dựng. Ngoài ra còn phải kể đến chi phí thiết bị (máy móc) lắp đặt chịu tác động của giá nhiên liệu xăng, dầu và điện. Nhìn tổng thể tỷ trọng các loại chi phí một dự án nhà ở để thấy rằng giá thép tăng mạnh trong những tháng qua, cộng với giá các vật liệu xây dựng khác cũng tăng cao sẽ tác động lập tức đến giá nhà. Thông thường giá bán căn hộ trên thị trường sẽ được chủ đầu tư điều chỉnh theo biên lợi nhuận kỳ vọng.

Nghĩa là khi các chi phí này tăng lên thì giá thành cũng đội lên để đảm bảo lợi nhuận vì không ai xác định kinh doanh lỗ. Điều này dẫn đến kịch bản các chi phí bị tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh. Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng có điều chỉnh giá với nhà thầu thì chắc chắn chủ đầu tư phải bù vào khoảng giá vật tư xây dựng tăng, sau đó tính vào giá thành bán ra thị trường.

Thế nhưng, phân khúc nào sẽ tăng giá mạnh nhất, dưới tác động của giá thép tăng, là câu hỏi được đặt ra. Theo ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group, thời gian tới, có nhiều khả năng căn hộ, nhà phố xây sẵn ở thị trường sơ cấp sẽ là nhóm có biên độ tăng giá cao do chịu ảnh hưởng bởi giá thép đang tăng mạnh. Bên cạnh đó, các khu vực thành phố lớn vẫn còn tiềm năng tăng giá tốt do quỹ đất khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực cao.

“Theo tôi, bất chấp dịch bệnh, giá BĐS vẫn tăng do các loại thuế, chi phí xây dựng, nhân công, tỷ lệ trượt giá đều tăng,…, Tuy nhiên, tăng biên độ bao nhiêu thì còn do thị trường quyết định. Bởi nếu tăng cao so với giá trị thực, vượt ngưỡng “cầu” thì sẽ không có giao dịch”, ông Toàn nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nếu tình trạng tăng giá vật tự này không được kiểm soát, thị trường nhà ở sẽ không bao giờ xuất hiện căn hộ 25-30 triệu đồng một m2 vì bị đội giá. Trong đó, ngay cả nhà ở xã hội, nhà giá rẻ cũng buộc phải tính lại mức mới và người có thu nhập trung bình, thấp càng khó mua được nhà vì tiền lương tăng chậm hơn tốc độ tăng giá vật tư.

Vị giám đốc này từng phân tích, giá thép tăng chóng mặt từ 13 triệu đồng một tấn lên 25-26 triệu đồng một tấn (gần như gấp đôi) trong thời gian qua đang gây áp lực rất lớn cho thị trường nhà ở. Trong đó, giả sử một căn hộ dự toán trên sổ sách (lý thuyết) bán ra 30 triệu đồng một m2, khi thép tăng giá, có thể đẩy căn hộ chào bán ra thị trường đội lên 35 triệu đồng, căn hộ giá 40 triệu đồng sẽ bị tăng giá 47 triệu đồng. Tùy chủ đầu tư, nếu họ chia sẻ với khách hàng, giá nhà chào bán ra sẽ tăng ở biên độ vừa phải dưới 10%. Ngược lại nếu chủ đầu tư không thể chia sẻ gánh nặng này với người mua, giá nhà có thể đội lên 18-20% do vật liệu xây dựng tăng bất thường thời gian qua.

“Như vậy, với diễn biến các chi phí đầu vào tăng cao như vậy càng khiến cho giá nhà “leo cao khó xuống” và kỳ vọng kéo giảm giá nhà là nhiệm vụ bất khả thi”, ông Nghĩa khẳng định.

Như đã phản ánh, nhiều nhà thầu xây dựng hiện nay rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” vì giá VLXD tăng bất thường. Một nhà thầu xây dựng này đang có 3 dự án thi công chung cư, nhà liền kề… với tổng giá trị khoảng 900 tỷ đồng, giá hợp đồng là cố định. Khi thép tăng kỷ lục, vượt ngoài mọi dự báo, nhà thầu thiệt hại khoảng 8% tổng giá trị hợp đồng và mất toàn bộ lãi thi công các công trình. Tuy nhiên, chủ đầu tư các dự án cũng chưa thể ngay lập tức tăng chi phí xây dựng. Khi giá cả tăng đột biến, vượt quá chi phí dự phòng cũng sẽ ảnh hưởng đến vùng giá họ đưa ra thị trường. Bản thân chủ đầu tư cũng phải cân đối để đảm bảo lợi ích giữa nhà thầu để giúp sản phẩm đưa ra thị trường đúng theo tiến độ đã cam kết với người mua. Theo các doanh nghiệp, nếu giá cả cứ tăng tiếp, người mua sẽ là người cuối cùng phải chịu.

Hạ Vy